Как правильно выбирать земельные участки для строительства проектов возобновляемой энергетики?

share

Михаил Гурин, старший юрист EVERLEGAL, делится своим видением особенностей выбора земельных участков для инвестирования в энергетические проекты.

 

Несмотря на значительные изменения в украинском обществе, происходящие в последнее время, в фокусе внимания инвесторов продолжают оставаться проекты, связанные с возобновляемой энергетикой. Довольно привлекательные условия деятельности в этой сфере оправдывают высокие риски, связанные с реализацией таких проектов в Украине. Едва ли не главным вопросом при строительстве электростанции для производства энергии из возобновляемых источников вопрос выбора земельного участка для размещения такого объекта.

 

Для оценки привлекательности земельного участка с целью размещения объекта "зеленой" энергетики необходимо получить положительные ответы на следующие вопросы.

 

Расположение объекта возобновляемой энергетики на таком земельном участке позволит ли обеспечить производство энергии в количестве, достаточном для эффективной реализации проекта?

 

Для получения ответа на этот вопрос необходимо проанализировать природные условия местности, на которой расположен земельный участок. Так, например, объекты солнечной энергетики более экономически выгодно размещать на земельных участках, наиболее открытых для солнечного света преимущественно с уклоном на юг и расположенных в регионах с максимальным количеством солнечных дней в году. Соответственно, при размещении объектов ветровой энергетики целесообразно предварительно ознакомиться с исследованиями о ветровой активности в течение года в районе предложенного земельного участка.

 

Полученные сведения о естественной активности позволят осуществить расчет эффективности проекта при его реализации на предложенном земельном участке.

 

Вторым важным вопросом, который может существенно влиять на решение о выборе земельного участка, есть возможность подключения запланированной электростанции к существующей энергетической системе.

 

На сегодня на территории Украины существует много земельных участков, расположение которых является привлекательным с точки зрения максимальной эффективности производства энергии, однако весь этот эффект нивелируется значительной удаленностью таких земельных участков от существующих электрических сетей, или отсутствием соответствующей энергетической инфраструктуры, в первую очередь трансформаторных подстанций. Расходы на присоединение электростанции на таком земельном участке или значительно снижают эффект от инвестиций в такой проект, или вообще делают его убыточным.

 

Третьим вопросом, который целесообразно проанализировать перед началом реализации проекта является следующее: целевое назначение земельного участка допускает ли возможность строительства объекта энергетики?

 

Согласно действующему законодательству земли в Украине делятся на 9 основных категорий. Однако для строительства объектов возобновляемой энергетики могут быть использованы только земельные участки, целевым назначением которых есть земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

 

В случае, если предложенный для реализации проекта земельный участок соответствует приведенным выше технологическим требованиям, но его целевое назначение не допускает строительство объекта энергетики, то может быть рассмотрен вопрос об изменении целевого назначения такого земельного участка. Действующее законодательство содержит такой механизм.

 

Изменение целевого назначения земельных участков при реализации проектов в сфере возобновляемой энергетики является довольно распространенным явлением.

 

Однако, следует отметить, что изменение целевого назначения земельных участков, целевым назначением которых является "земли сельскохозяйственного назначения" на другое целевое назначения, может быть проблематичным из-за особого статус сельскохозяйственных земель в Украине. Возможность изменения целевого назначения таких земельных участков стоит исследовать в каждом конкретном случае.

 

Четвертым важным вопросом, на что следует обратить внимание перед началом реализации проекта в сфере возобновляемой энергетики, это соблюдение требований действующего законодательства при оформлении прав на земельный участок, на котором планируется осуществлять строительство электростанции.

 

На сегодня наиболее распространенными способами приобретения прав на земельные участки в сфере возобновляемой энергетики является приобретение права собственности на земельные участки или приобретение права пользования (аренды) такими участками. Особое внимание мы советуем уделять исследованию вопроса законности получения земельных участков в собственность. Многочисленные ограничения в действующем законодательстве на получение в собственность и использование земельных участков создают значительные риски для инвестора, что намерен реализовывать проект строительства станции на земельном участке, на которую оформлено право собственности.

 

Вторым наиболее распространенным способом получения прав на земельный участок является заключение договора аренды земель государственной или коммунальной собственности. В этом случае целесообразно обратить внимание на наличие полномочий у соответствующих органов и должностных лиц, принимающих решения, связанные с передачей земельного участка в пользование, а также на наличие всех существенных условий договора аренды земельного участка.