Як правильно обирати земельні ділянки для будівництва проектів відновлюваної енергетики?

share

 

Михайло Гурін, старший юрист EVERLEGAL, ділиться своїм баченням особливостей вибору земельних ділянок для інвестування в енергетичні проекти.

 

Незважаючи на значні зміни в українському суспільстві, які відбуваються останнім часом, у фокусі уваги інвесторів продовжують залишатись проекти, пов'язані з відновлюваною енергетикою. Доволі привабливі умови діяльності у цій сфері виправдовують високі ризики, пов'язані з реалізацією таких проектів в Україні. Чи не найголовнішим питанням при будівництві електростанції для виробництва енергії з відновлюваних джерел є питання вибору земельної ділянки для розміщення такого об'єкту.

Для оцінки привабливості земельної ділянки з метою розміщення об'єкту "зеленої" енергетики необхідно отримати позитивні відповіді на наступні запитання.

 

Чи розташування об'єкта відновлювальної енергетики на такій земельній ділянці дозволить забезпечити виробництво енергії в кількості, достатній для ефективної реалізації проекту?

 

Для отримання відповіді на це питання необхідно проаналізувати природні умови місцевості, в якій розташована земельна ділянка. Так, наприклад, об'єкти сонячної енергетики більш економічно вигідно розміщувати на земельних ділянках, найбільш відкритих для сонячного світла переважно з ухилом на південь та розташованих в регіонах з максимальною кількістю сонячних днів протягом року. Відповідно, при розміщенні об'єктів вітрової енергетики доцільно попередньо ознайомитись з дослідженнями щодо вітрової активності протягом року в районі запропонованої земельної ділянки.

Отримані відомості щодо природньої активності дозволять здійснити розрахунок ефективності проекту при його реалізації на запропонованій земельній ділянці.

 

Другим важливим питанням, яке може суттєво впливати на рішення щодо вибору земельної ділянки, є можливість підключення запланованої електростанції до існуючої енергетичної системи.

 

Станом на сьогодні на території України існує багато земельних ділянок, розташування яких є привабливим з точки зору максимальної ефективності виробництва енергії, проте весь такий ефект нівелюється значною віддаленістю таких земельних ділянок від існуючих електричних мереж, або відсутністю відповідної енергетичної інфраструктури, в першу чергу трансформаторних підстанцій. Витрати на приєднання електростанції на такій земельній ділянці або значно знижують ефект від інвестицій в такий проект, або взагалі роблять його збитковим.

 

Третім питанням, яке доцільно проаналізувати перед початком реалізації проекту є наступне: чи цільове призначення земельної ділянки допускає можливість будівництва об'єкта енергетики?

 

Відповідно до чинного законодавства землі в Україні поділяються на 9 основних категорій. Проте для будівництва об'єктів відновлюваної енергетики можуть бути використані лише земельні ділянки, цільовим призначенням яких є землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

У разі, якщо запропонована для реалізації проекту земельна ділянка відповідає наведеним вище технологічним вимогам, але її цільове призначення не допускає будівництво об'єкта енергетики, то може бути розглянуто питання про зміну цільового призначення такої земельної ділянки. Чинне законодавство містить такий механізм. 

Зміна цільового призначення земельних ділянок при реалізації проектів у сфері відновлюваної енергетики є доволі поширеним явищем.

Проте, слід зазначити, що зміна цільового призначення земельних ділянок, цільовим призначенням яких є "землі сільськогосподарського призначення" на інше цільове призначення, може бути проблематичним через особливий статус сільськогосподарських земель в Україні. Можливість зміни цільового призначення таких земельних ділянок варто досліджувати в кожному конкретному випадку.

 

Четвертим важливим питанням, на яке слід звернути увагу перед початком реалізації проекту у сфері відновлюваної енергетики, є дотримання вимог чинного законодавства при оформлені прав на земельну ділянку, на якій планується здійснювати будівництво електростанції.

 

Станом на сьогодні найбільш поширеними способами набуття прав на земельні ділянки в сфері відновлюваної енергетики є набуття права власності на земельні ділянки або набуття права користування (оренди) такими ділянками. Особливу увагу ми радимо приділяти дослідженню питання законності отримання земельних ділянок у власність. Численні обмеження в чинному законодавстві на отримання у власність та використання земельних ділянок створюють значні ризики для інвестора, який має намір реалізовувати проект будівництва станції на земельній ділянці, на яку оформлено право власності. 

Другим найбільш поширеним способом отримання прав на земельну ділянку є укладення договору оренди земель державної або комунальної власності. В цьому випадку доцільно звернути увагу на наявність повноважень у відповідних органів та посадових осіб, які приймають рішення, пов'язані з передачею земельної ділянки в користування, а також на наявність всіх істотних умов договору оренди земельної ділянки.